i parametri del lusso – eleganza e dettaglio immobiliare

Gli elementi che conferiscono prestigio a un immobile

Gli immobili di pregio, ovvero tutti gli immobili che per alcune peculiari caratteristiche sono considerati beni di lusso, devono possedere qualità specifiche – tra l’altro elencate con precisione dalla normativa – al quale corrispondono limiti e vincoli. Un immobile di prestigio non si definisce tale solo per delle straordinarie dimensioni o per delle finiture costose; un’abitazione di lusso è così nominata quando sussistono gli elementi definiti dalle direttive di riferimento. Quest’ultima si attiene al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 che elenca un numero di criteri entro i quali l’abitazione deve rientrare per essere considerata un immobile di lusso. Il Decreto è stato negli ultimi anni teatro di ricorsi e cause giudiziarie a cagione dell’ampio trascorso di anni e del suo essere obsoleto vista l’introduzione di nuove tecnologie e il cambiamento di alcuni parametri abitativi anche al netto delle categorie catastali. La sentenza di Cassazione numero 21287 del 18 settembre 2013 e la successiva ordinanza numero 23507 del 4 novembre 2014 ha quindi confermato e chiarito le caratteristiche che escludono le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, dando così una definizione netta ed esaustiva delle abitazioni rientranti nella categoria “del lusso” e fissando i paletti per le loro classificazioni.

In questo articolo vedremo quali sono i principali aspetti stabiliti dalla normativa che circoscrivono gli immobili nelle categorie di prestigio e definiremo tali elementi per determinare le agevolazioni fiscali spettanti o meno secondo il Decreto 2 agosto 1969 e a norma delle relative sentenze di Cassazione.

1. In primo luogo, sono definiti immobili di lusso tutte quelle abitazioni incluse in aree urbanistiche anch’esse definite “di lusso”, ovvero parchi privati e zone adibite a ospitare ville o, in generale, abitazioni di lusso. Si classificano immobili di prestigio tutti quelli edificati in zone con lotti urbanizzati non inferiori a 3000 metri quadri per abitazioni unifamiliari – sono da escludere in questo raggruppamento le aree agricole anche se destinate a immobili residenziali. Ancora, in riferimento all’estensione, sono definiti immobili di prestigio tutti quelli edificati in una cubatura maggiore di 2000 metri cubi, solo se inseriti in lotti con volumetria complessiva inferiore a 25 metri cubi “vuoto per pieno” per ogni 100 metri quadri di superficie del fabbricato.
2. Sono iscrivibili negli immobili di lusso tutte le abitazioni in grado di vantare pertinenze sportive tra le quali piscine con una superficie minima di 80 metri quadri o aree destinate a campi da tennis con fondo bonificato con estensione di almeno 650 metri quadri.
3. Di lusso vengono anche definiti gli immobili con un solo appartamento padronale di ampiezza uguale o superiore a 200 metri quadri che escludono dal computo metrico i balconi, le cantine, le terrazze e le pertinenze esterne. Lo stesso, sono incluse negli immobili di lusso le singole unità abitative con superficie pari o superiore ai 240 metri quadri che escludono dal computo le pertinenze esterne e i locali di servizio.
4. Ancora, vengono considerati immobili di pregio tutte le strutture a uso residenziale inserite in un contesto esterno (ovvero terreno) di pertinenza che abbia valore superiore di almeno un mezzo del fabbricato stesso – ovvero tutte le abitazioni il quale terreno vale più di un mezzo della casa intesa come costruzione.

In ultima analisi, anche se l’immobile non presenta nessuna delle caratteristiche sopra elencate, esso viene considerato di lusso quando presenta almeno quattro elementi descritti nella tabella allegata al Decreto che comprende finiture di pregio. Tra queste troviamo: una superficie utile complessiva pari o superiore a 160 metri quadri esclusi balconi, terrazze ed esterni vari; la presenza di più di un ascensore per scala se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati; materiali di rivestimento di pregio nelle scale con un altezza non inferiore a 170 centimetri; la posa a regola d’arte di pavimenti in materiale pregiato o lavorato di pregio; presenza sui soffitti di cassettoni decorati con stucchi tirati sul posto e dipinti a mano; piscina in muratura, coperta o scoperta, a servizio di un edificio con meno di 15 unità abitative; porte d’ingresso in legno pregiato, intarsiato o  massello lastronato.

Le abitazioni di lusso sono quindi escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis (in merito alle Agevolazioni Fiscali Prima Casa, QUI), ma non da altre agevolazioni fiscali quali la bonifica del verde, la cura degli spazzi esterni come balconi o terrazzi e l’attenzione all’alimentazione dell’immobile in un’ottica di risparmio energetico e cura dell’ambiente.